상속이 개시되고 나서야 형제 중 한 명이 부모님 생전에 시세보다 훨씬 싼 값에 부동산을 사갔다는 사실을 알게 되는 경우가 있습니다. 등기부에는 분명히 매매라고 적혀 있는데, 실제로 그만큼의 돈이 오간 것 같지는 않은 상황입니다. 억울함과 배신감이 함께 밀려오시겠지만, 먼저 이런 거래가 유류분 제도 안에서 어떻게 다뤄지는지부터 차분히 짚어보시길 권해드립니다.

이런 사연을 들고 상담을 오시는 분들 대부분은 처음에는 "형제를 걸고넘어지는 것 같아 마음이 불편하다"고 말씀하십니다. 그 마음은 충분히 이해가 됩니다. 하지만 부모님이 평생 일구신 재산이 특정 자녀에게만 유독 유리한 조건으로 넘어갔다면, 그 사실을 확인하고 정당한 몫을 찾는 일은 형제를 비난하는 것과는 다른 차원의 문제입니다. 남은 상속인들에게도 법이 보장하는 최소한의 몫이 있다는 점을 먼저 기억해 두시면 좋겠습니다.

• 형제자매 중 한 명만 부모님 소유 부동산을 시세보다 훨씬 싸게 사갔다
• 등기부에는 매매로 되어 있는데 실제 대금이 오간 흔적을 찾기 어렵다
• 부모님 생전 계약서는 있지만 정작 잔금 지급 내역이 확인되지 않는다
• 다른 형제들은 상속이 개시되고 나서야 이 거래를 알게 되었다

저가매매, 왜 유류분에서 문제가 될까요?

부모가 자녀에게 재산을 넘길 때 처음부터 증여라는 이름을 붙이면 다른 형제들이 문제 삼을 것을 짐작해, 형식상 매매로 계약서를 쓰는 경우가 드물지 않습니다. 등기부등본에도 매매를 원인으로 소유권이 이전된 것으로 남고, 겉으로 보면 이상할 것 없는 정상적인 거래처럼 보이게 됩니다.

그러나 실제로 오간 돈이 시세에 크게 못 미치거나, 계약서만 있을 뿐 잔금이 지급된 흔적조차 없다면 이야기가 달라집니다. 유류분 제도는 상속인이 상속개시 전 증여나 유증으로 자신의 정당한 몫을 침해당하지 않도록 최소한의 상속분을 보장하는 장치이기 때문에, 형식이 매매라는 이유만으로 이 보호에서 완전히 벗어날 수 있는 것은 아닙니다.

다른 상속인 입장에서는 형제 한 명이 시세보다 훨씬 싼 값에 부모님 부동산을 넘겨받았다는 사실 자체가 억울하게 느껴질 수 있습니다. 특히 상속이 개시되고 재산을 정리하는 과정에서 뒤늦게 이런 거래를 알게 되는 경우가 많아, 놀라움과 함께 형제 관계에 대한 서운함까지 겹치는 경우를 자주 봅니다.

이런 상황에서는 감정적으로 형제를 다그치기보다, 거래의 실질이 무엇이었는지를 차분히 짚어보는 것이 먼저입니다. 매매라는 형식과 증여라는 실질 사이의 간극을 파악하는 일이, 이후 어떤 방향으로 대응할지를 정하는 출발점이 됩니다.

매매인가 증여인가, 실질을 가르는 기준

형식은 매매지만 실질이 증여인지 여부는 여러 사정을 종합해서 살펴볼 문제이며, 어느 한 가지 요소만으로 단정할 수 있는 것은 아닙니다. 다만 실무에서 자주 확인하는 지표들은 있습니다.

가장 먼저 보는 것은 계약 당시 시세와 실제 매매대금의 격차입니다. 인근 유사 부동산의 거래가격이나 공시가격과 비교했을 때 현저히 낮은 금액으로 계약서가 작성되었다면, 그 차액 부분이 사실상 무상으로 이전된 것은 아닌지 살펴볼 필요가 있습니다.

두 번째는 대금이 실제로 오갔는지입니다. 계좌이체 내역, 대출 실행 여부, 현금 수령 정황 등 자금의 흐름을 추적했을 때 계약서상 금액만큼의 돈이 실제로 부모님께 지급되었는지가 중요한 판단 요소가 됩니다. 계약서는 있는데 자금 흐름이 확인되지 않는다면 실질이 증여에 가깝다고 볼 여지가 커집니다.

세 번째는 계약 시기와 당사자 관계입니다. 피상속인이 고령이거나 건강이 좋지 않은 시점, 혹은 사망을 앞둔 시기에 유독 한 자녀와만 이런 거래가 이루어졌다면 그 배경을 함께 살펴보게 됩니다. 다만 이런 사정들은 개별 사안마다 다르게 평가되므로, 구체적인 결론은 자료를 갖추어 상담을 받아보시는 것이 정확합니다.

네 번째로는 계약 체결 경위와 절차의 자연스러움도 함께 살펴봅니다. 통상적인 매매라면 중개를 거치거나 계약서 작성 과정에서 제3자가 개입하는 경우가 많은데, 가족 간 거래에서는 이런 절차 없이 간단한 계약서 한 장으로 끝나는 경우가 흔합니다. 그 자체만으로 문제가 되는 것은 아니지만, 다른 정황과 함께 놓고 볼 때 실질을 판단하는 데 참고가 될 수 있습니다. 또한 매매대금 지급 시점과 등기 이전 시점 사이의 간격, 세금 신고 내역까지 함께 검토하면 거래 전체의 흐름을 보다 입체적으로 파악할 수 있습니다.

저가매매도 유류분 계산에 포함될 수 있나요?

네, 시세와 실제 지급된 대금의 차액이 실질적으로 증여에 해당한다고 평가된다면, 그 차액 부분은 유류분을 계산할 때 기초재산에 포함될 여지가 있습니다. 민법은 상속개시 시 피상속인이 가지고 있던 재산에 증여재산을 더하고 채무를 뺀 금액을 기초로 유류분을 계산하도록 정하고 있습니다.

다만 증여재산이 모두 무제한으로 산입되는 것은 아니고, 상속개시 전 1년간 이루어진 증여가 원칙적으로 산입 대상입니다. 다만 증여 당사자 쌍방이 다른 상속인에게 손해를 끼칠 것을 알고 있었다면 1년보다 이전의 증여도 포함될 수 있습니다.

저가매매 역시 이 틀 안에서 판단됩니다. 계약 자체가 오래전이라도 실질을 증여로 볼 수 있다면 그 산입 여부는 시기와 인식 여부를 함께 따져보아야 하고, 이 부분은 자료를 바탕으로 개별적으로 검토가 필요한 영역입니다.

한 가지 유념하실 부분은, 저가매매의 실질을 증여로 보더라도 시세 전체가 산입되는 것이 아니라 시세와 실제 대금의 차액만큼만 산입 대상이 된다는 점입니다. 예를 들어 실제 시세는 상당한 금액인데 계약서상 대금으로 그보다 훨씬 낮은 금액이 실제로 지급되었다면, 지급된 부분은 정상적인 매매대가로 인정되고 그 차액만이 무상 이전, 즉 증여에 해당하는 부분으로 평가됩니다. 이 차액을 정확히 산정하는 작업이 결국 유류분 계산의 출발점이 됩니다. 반대로 지급된 대금이 시세와 큰 차이가 없다면, 설령 가족 간 거래였다고 해도 그 자체만으로 증여로 평가하기는 어려워지므로, 결국 숫자를 정확히 맞춰보는 작업을 피해갈 수 없습니다.

얼마나 싸게 팔아야 문제가 될까요?

몇 퍼센트 이상 저렴하면 무조건 증여로 본다는 식의 일률적인 기준은 존재하지 않습니다. 부동산의 특성, 거래 당시의 시장 상황, 계약 경위 등이 사안마다 다르기 때문에 정해진 비율만으로 판단할 수 있는 문제가 아닙니다.

그래서 실무적으로는 계약 당시 시점을 기준으로 감정평가를 통해 객관적인 시가를 산정하고, 이를 실제 매매대금과 비교하는 방식으로 접근하는 경우가 많습니다. 상속개시 시점의 재산 평가와 관련해서도 조건이나 존속기간이 불확실한 권리에 대해서는 가정법원이 선임한 감정인의 평가에 따르도록 정해져 있는 만큼, 감정을 통한 객관적 수치화가 중요한 절차로 활용됩니다.

시세와의 격차가 클수록 실질을 증여로 볼 여지는 커지지만, 격차가 크지 않다고 해서 문제 삼을 수 없는 것도 아닙니다. 대금이 실제로 지급되지 않았다는 사정처럼 다른 정황이 함께 있다면, 격차가 크지 않아도 다툼의 대상이 될 수 있습니다.

따라서 저가매매 여부를 혼자서 판단하기보다, 등기부등본과 계약서, 당시 시세 자료를 함께 놓고 상담을 통해 짚어보시는 것이 실질적인 도움이 됩니다.

간혹 "그때는 그 지역 시세가 원래 그 정도였다"는 반박을 듣게 되는 경우도 있습니다. 실제로 부동산 가격은 지역과 시점에 따라 편차가 크기 때문에, 현재 시세를 그대로 과거에 대입해서는 안 됩니다. 그래서 계약 체결 시점을 기준으로 한 소급 감정, 즉 과거 특정 시점의 가치를 지금 산정하는 방식의 감정평가가 활용되는 경우가 많고, 이 과정에서 공시지가 변동률이나 인근 실거래 사례가 함께 참고 자료로 쓰입니다.

유류분 계산에 저가매매 차액을 반영하는 흐름

저가매매로 인한 차액이 유류분 산입대상으로 인정된다고 가정하면, 전체 계산은 다음과 같은 단계를 거칩니다. 아래는 이해를 돕기 위한 가상의 단순화된 예시이며, 실제 사건에서는 재산 목록과 채무, 특별수익 내역에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

예를 들어 기초재산이 상속재산과 저가매매 차액을 합쳐 산정되었다고 가정할 때, 유류분권리자가 아무런 특별수익도 받지 못했다면 계산된 유류분액 전액이 부족액이 되어 청구 대상이 됩니다. 반대로 유류분권리자 본인도 다른 형태로 특별수익을 받은 사실이 있다면, 그 금액만큼은 부족액에서 공제됩니다.

유류분권리자가 여럿이고 반환의무자도 여럿인 경우에는 각자가 받은 유증이나 증여의 가액 비율에 따라 반환 범위가 나뉘게 됩니다. 저가매매로 재산을 받은 형제 외에 다른 증여를 받은 형제가 또 있다면, 청구의 상대방과 반환 범위를 함께 정리해야 합니다.

이처럼 계산 구조 자체는 정해져 있지만, 실제 숫자를 채우는 과정, 즉 시세 산정과 산입 대상 확정, 특별수익 확인 과정에서 다툼이 발생하는 경우가 많습니다. 그래서 초기 단계부터 자료를 최대한 확보해두는 것이 이후 절차를 수월하게 만듭니다.

청구 상대방은 누구이며, 유증이 함께 있다면 순서는 어떻게 되나요?

저가매매로 부동산을 넘겨받은 형제가 있다면, 그 형제가 유류분반환청구의 상대방이 됩니다. 청구는 재산을 실제로 취득한 사람, 즉 수증자나 수유자를 상대로 하는 것이 원칙이고, 등기 명의를 그대로 보유하고 있는지 이미 처분했는지는 청구 자체의 상대방을 정하는 데에는 큰 영향을 미치지 않습니다.

다만 피상속인이 유언으로 다른 재산을 유증하기도 했다면 순서를 정리해둘 필요가 있습니다. 증여받은 재산보다 유증받은 재산을 먼저 반환받는 것이 원칙이기 때문에, 저가매매로 인한 증여 부분과 별도로 유증이 있는 경우에는 유증받은 사람에게 먼저 청구하고, 그것으로 부족한 범위 안에서 증여를 받은 사람에게 청구하는 순서로 정리하게 됩니다.

반환의무자가 여러 명이라면 각자가 받은 증여나 유증의 가액에 비례하여 반환 범위가 나뉘는 것이 원칙입니다. 예를 들어 저가매매로 부동산을 받은 형제와, 별도로 현금을 증여받은 또 다른 형제가 있다면 각자의 몫에 따라 청구 금액이 배분되므로, 청구 전 단계에서 상속인 전체가 받은 재산 내역을 최대한 파악해두는 것이 좋습니다.

만약 재산을 받은 형제가 이미 그 부동산을 제3자에게 처분해 다시 매도했다면 어떻게 될까요. 이 경우에도 유류분 제도는 원물 자체를 돌려받는 것을 원칙으로 하지 않고 부족한 가액의 지급을 청구하는 방식을 취하고 있으므로, 재산이 그대로 남아있는지 여부와 무관하게 가액을 기준으로 청구를 진행할 수 있는 경우가 많습니다. 다만 구체적인 산정 방식은 사안에 따라 달라질 수 있어 상담을 통해 확인이 필요합니다. 재산이 이미 처분되어 현금화되었거나 다른 재산으로 형태가 바뀐 경우에도 마찬가지로, 처분 시점의 가치나 이후 흐름을 함께 확인해가며 청구 범위를 정리하게 됩니다.

실질 증여를 입증하는 방법

저가매매의 실질이 증여라는 점을 주장하려면 결국 근거자료가 뒷받침되어야 합니다. 가장 기본이 되는 것은 등기부등본입니다. 등기원인이 매매로 기재되어 있더라도 접수일자, 등기 목적, 이전 경위 등을 함께 살펴보면 거래의 흐름을 파악하는 데 도움이 됩니다.

계약 당시의 시세를 객관적으로 보여줄 자료도 중요합니다. 인근 실거래가 자료, 공시가격, 필요하다면 감정평가를 통해 계약 시점의 시가를 산정해두면 실제 매매대금과의 격차를 명확히 드러낼 수 있습니다.

대금의 실제 지급 여부는 계좌 거래내역으로 확인하는 경우가 많습니다. 상속인이라면 금융기관에 개별적으로 문의하는 방법 외에도, 공공기관에서 제공하는 상속인 금융거래조회 서비스나 안심상속 원스톱서비스를 활용해 피상속인 명의의 금융자산 내역을 확인해볼 수 있습니다.

자료가 부족한 경우에도 낙담하실 필요는 없습니다. 소송이 진행되면 법원에 사실조회를 신청하거나 상대방에게 문서제출을 요구하는 절차를 통해 필요한 자료를 추가로 확보할 수 있는 길이 열려 있습니다. 증여세 신고 자료 역시 거래의 실질을 파악하는 데 참고가 되는 경우가 있습니다.

다만 이런 자료들을 개별적으로 모으는 일은 시간과 품이 많이 들고, 어떤 자료가 결정적인 의미를 갖는지 판단하기도 쉽지 않습니다. 이 단계에서부터 02-591-5888로 상담을 받아 자료 수집의 우선순위를 정리해두면 이후 절차가 한결 수월해집니다.

저가매매 유류분, 소송으로 나아가는 절차

저가매매로 인한 유류분 분쟁도 결국은 실제로 부족한 몫을 돌려받는 것이 목표입니다. 저희 법률사무소는 이 과정을 위 세 단계로 나누어 안내하고 있으며, 목표는 판결문 한 장이 아니라 실제로 손에 쥐는 결과입니다.

소송에 앞서 먼저 상대방 명의로 넘어간 재산과 그 경위를 조사하고, 필요하다면 내용증명을 보내 소멸시효 관리를 시작합니다. 상대방이 재산을 추가로 처분할 우려가 있다면 가압류나 가처분 같은 보전처분을 함께 검토합니다.

소장을 접수하면 상대방의 답변서 공방이 이어지고, 이후 금융조회나 감정 등을 통한 입증 절차, 변론과 조정을 거쳐 판결에 이르게 됩니다. 이 단계에서 앞서 말씀드린 시세 산정과 대금 지급 여부에 관한 자료가 실제로 활용됩니다.

판결이 확정되더라도 그것으로 끝이 아닙니다. 상대방이 임의로 이행하지 않으면 부동산 경매나 채권압류 같은 강제집행 절차를 통해 실제로 돈을 회수하는 단계까지 나아가야 하는 경우도 있습니다.

상담부터 사건 진행까지

처음 상담을 받으실 때는 서류가 완벽하게 갖추어지지 않아도 괜찮습니다. 가족관계증명서와 기본증명서, 등기부등본, 계약서 사본 정도만 있어도 상황을 파악하고 방향을 잡는 데 큰 도움이 됩니다. 금융자료나 감정평가 자료는 이후 절차에서 법원의 힘을 빌려 확보할 수도 있습니다.

상담 이후 방향이 정해지면 위임계약을 체결하고, 재산조사와 보전처분 필요 여부를 검토한 뒤 소장을 준비하는 순서로 진행됩니다. 비대면으로 진행해야 하는 사정이 있다면 팩스나 전자문서를 통한 절차도 가능합니다.

비용은 사건마다 차이가 커서 일률적으로 말씀드리기는 어렵습니다. 청구금액의 규모, 상속인의 수, 자료 확보 정도, 보전처분 필요 여부에 따라 달라지므로 상담 과정에서 구체적으로 안내해 드리고 있습니다. 이와 별도로 인지대나 송달료, 감정료, 보전처분 비용 같은 실비가 발생할 수 있습니다. 착수 전 상담 단계에서 예상되는 절차와 대략적인 소요 기간, 필요한 실비 항목을 미리 안내해 드리므로, 큰 그림을 먼저 이해하신 다음 진행 여부를 결정하셔도 늦지 않습니다.

엄정숙 변호사는 민사법과 부동산 전문 변호사로서 2013년부터 실무를 이어오고 있으며, 한국경제 부동산 법률칼럼을 정기적으로 연재하고 있습니다. 저가매매처럼 형식과 실질이 엇갈리는 사안일수록, 초기 상담에서 자료의 우선순위를 정리하는 과정이 중요합니다.

상담을 준비하실 때는 막연히 "형제가 부모님 집을 싸게 샀다더라"는 정도의 정보만 가지고 계셔도 괜찮습니다. 등기부등본은 인터넷등기소에서 누구나 열람이 가능하니 미리 발급받아 두시면 상담이 한결 구체적으로 진행됩니다. 가족관계증명서나 기본증명서도 정부24 등에서 어렵지 않게 발급받을 수 있으니, 상담 전 짧은 시간을 들여 준비해두시면 첫 상담부터 실질적인 방향을 잡는 데 도움이 됩니다. 계약서나 세금 신고 자료를 형제가 공유해주지 않더라도, 등기부에 나온 접수일자와 등기원인만으로도 시세 비교를 위한 출발점을 잡을 수 있습니다.

또한 초기 대응이 늦어질수록 관련 자료가 흩어지거나 사라질 위험이 커집니다. 계좌 거래내역은 금융기관마다 보관 기간이 정해져 있고, 감정평가 역시 시점이 늦어질수록 과거 시세를 재구성하기가 더 까다로워집니다. 그래서 저가매매 정황을 인지하신 시점에 최대한 빠르게 자료부터 확보해두시는 것을 권해드리고 있습니다.

형제가 흔히 하는 말, 실제로는 어떻게 판단될까요?

계약서 한 장이 있다는 사실만으로 정상적인 매매였다고 단정할 수는 없습니다. 계약서는 형식일 뿐이고, 실제로 그 형식대로 이행되었는지, 즉 대금이 실제 지급되었는지가 더 중요하게 살펴보는 부분입니다. 계약서만 있고 뒷받침할 자금 흐름이 없다면 오히려 실질을 의심하게 만드는 정황이 될 수 있습니다.

"그때 시세가 원래 그 정도였다"는 주장 역시 당사자의 기억이나 진술만으로 확정되지 않습니다. 앞서 말씀드린 것처럼 계약 시점을 기준으로 한 감정이나 공시가격, 인근 실거래 사례 같은 객관적 자료로 뒷받침되어야 설득력을 가질 수 있습니다.

대출을 받아 갚아나갔다는 주장도 그 대출의 실행 시점과 금액, 실제 상환 내역이 계약서상 대금과 맞아떨어지는지를 함께 확인해야 합니다. 대출은 받았지만 상환은 부모님이 대신 해주었다거나, 대출금이 실제로는 다른 용도로 쓰였다는 정황이 확인되면 오히려 실질이 증여에 가깝다는 근거가 될 수 있습니다.

시간이 오래 지났다는 이유로 청구를 포기하실 필요는 없습니다. 유류분 청구기간은 계약이 있었던 날이 아니라 상속개시와 반환할 증여가 있었음을 안 날을 기준으로 계산되므로, 계약 자체는 오래되었더라도 그 실질을 알게 된 시점이 최근이라면 기간 계산이 달라질 수 있습니다. 이 부분은 개별 사정에 따라 판단이 달라지는 영역이라 상담을 통해 정확히 짚어보시길 권해드립니다.

이런 반박들을 접하시면 "혹시 내가 괜히 문제를 일으키는 건 아닐까" 하는 걱정이 드실 수 있습니다. 하지만 형제가 어떤 말을 하든, 실제로 무엇이 어떻게 이루어졌는지는 결국 자료로 확인되는 문제입니다. 감정에 흔들리지 않고 하나씩 사실관계를 확인해나가는 태도가, 오히려 형제 사이의 갈등을 더 키우지 않으면서도 정당한 몫을 지키는 길이 됩니다.

자주 묻는 질문