유류분 소송에서 이겼는데 상대방이 판결금을 줄 현금이 없다며 아파트나 토지 지분을 넘기겠다고 제안해 오는 경우가 적지 않습니다. 경매까지 가는 긴 과정을 생각하면 반가운 제안처럼 들리지만, 부동산은 가격도 부담도 한눈에 보이지 않는 재산이라 서두르면 판결로 확보한 몫이 줄어들 수 있습니다. 이 글은 유류분 판결금 대신 부동산으로 받기를 고민하는 청구인을 위해, 법적 틀과 검토 순서를 차분하게 정리했습니다.

• 금전 지급 판결을 받았는데 상대방이 돈 대신 집이나 땅 지분을 넘기겠다고 한다
• 경매로 넘어가 시간이 오래 걸리느니 부동산을 직접 받는 편이 나을지 고민 중이다
• 소송 도중 조정·화해 자리에서 현물로 정리하자는 이야기가 나왔다
• 그 부동산에 대출이나 세입자가 있는지, 가격이 판결금에 맞는지 판단이 서지 않는다

유류분 판결금 대신 부동산으로 받기, 법적으로 가능한가요?

결론부터 말씀드리면 가능합니다. 다만 법원이 정해 주는 방식이 아니라 청구인과 상대방이 합의해서 만드는 방식입니다. 개정 민법이 적용되는 사건에서 유류분 판결은 일정한 돈을 지급하라는 형태로 나오므로, 판결문에 적힌 것은 부동산이 아니라 금액입니다. 그 금액을 현금 대신 부동산으로 치르는 것은 민법 제466조가 정한 대물변제의 문제가 됩니다.

민법 제466조는 "채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무이행에 갈음하여 다른 급여를 한 때에는 변제와 같은 효력이 있다"고 정합니다. 여기서 채무자는 판결금을 지급해야 하는 상대방(수증자·수유자)이고, 채권자는 유류분을 청구한 쪽입니다. 청구인이 승낙하지 않으면 상대방이 일방적으로 부동산을 떠넘길 수 없고, 반대로 청구인도 상대방이 원하지 않는 특정 부동산을 달라고 강요할 수는 없습니다. 양쪽의 뜻이 맞아야 시작되는 거래라고 이해하시면 됩니다.

어려운 부분은 합의하는 과정과 그 이후입니다. 부동산은 현금과 달리 가격이 정해져 있지 않고, 대출이나 세입자 같은 부담이 붙어 있을 수 있으며, 소유권을 넘기는 등기 절차가 따로 필요합니다. 합의서만 쓰고 등기를 미루다 상대방 마음이 바뀌면 판결금도 받지 못하고 부동산도 넘어오지 않는 공백이 생길 수 있습니다. 그래서 대물변제는 합의의 내용만큼이나 합의를 문서로 굳히는 방식이 중요합니다.

청구인 입장에서 이 제안을 검토할 이유도 분명히 있습니다. 판결금을 강제로 받으려면 상대방 재산을 찾아 경매나 압류를 진행해야 하는데, 경매는 절차가 길고 시세보다 낮은 값에 매각될 수도 있습니다. 부모님이 살던 집처럼 가족에게 의미 있는 부동산이라면 직접 소유하는 것 자체가 목적이 되기도 합니다. 대물변제는 현금 회수의 좋은 대안이 될 수 있지만, 조건을 제대로 짜야 그 장점이 살아납니다.

상속개시일부터 확인하세요, 가액 판결과 반환 판결의 갈림길

부동산으로 받는 이야기를 하기 전에 먼저 확인할 것은 피상속인이 돌아가신 날, 즉 상속개시일입니다. 2026년 3월 17일 시행된 개정 민법은 제1115조 제1항을 바꾸어 유류분권리자가 부족한 한도에서 그 재산의 가액의 지급을 청구할 수 있도록 했고, 같은 항 후문은 이 경우 가액의 지급을 청구한 날부터 이자를 가산한다고 정합니다. 개정법 부칙 제3조는 이 개정규정을 법 시행 이후 상속이 개시되는 경우부터 적용하도록 했습니다.

따라서 2026년 3월 17일 이후 개시된 상속에서는 청구도 판결도 금전을 기준으로 움직입니다. 청구인은 부족분을 돈으로 청구하고, 법원도 인정된 가액을 지급하라고 판단하는 구조입니다. 이 유형에서 부동산을 받고 싶다면 판결 자체로는 얻을 수 없고 대물변제 합의라는 별도의 길을 거쳐야 하는데, 이 글이 주로 다루는 상황이 바로 이 경우입니다.

반면 그 전에 개시된 상속에는 개정 전 제1115조 제1항, 즉 부족한 한도에서 그 재산의 반환을 청구할 수 있다는 규정이 적용됩니다. 구법 사건에서는 증여·유증된 재산 자체를 돌려받는 원물반환을 원칙으로 본다는 것이 대법원 판결의 취지이므로, 처음부터 부동산 지분의 이전을 구하는 판결이 가능할 수 있습니다. 이런 사건은 대물변제 합의보다 청구 단계에서 무엇을 구할지 정하는 전략의 문제가 됩니다.

아직 소송 전이라면 기간도 함께 보셔야 합니다. 민법 제1117조에 따라 반환청구권은 상속의 개시와 반환하여야 할 증여 또는 유증을 한 사실을 안 때부터 1년, 상속이 개시된 때부터 10년이 지나면 시효로 소멸합니다. 부동산으로 받는 협의를 하고 있다는 사정만으로 이 기간이 멈추는 것은 아니므로, 협의가 길어질 것 같으면 시효를 먼저 관리해야 합니다.

상속개시일은 피상속인의 기본증명서 등으로 확인할 수 있고, 판결문의 주문을 보아도 어느 법이 적용된 사건인지 가늠할 수 있습니다. 주문이 일정한 금액의 지급을 명하는 형태라면 이 글의 대물변제 논리가 중심이 되고, 지분의 소유권이전등기를 명하는 형태라면 판결에 따른 등기 절차가 중심이 됩니다. 어느 쪽인지 애매하다면 판결문을 지참해 상담받으시는 것이 가장 빠릅니다.

대물변제의 뼈대, 민법 제466조를 세 조각으로 읽기

대물변제는 흔히 돈 대신 물건으로 갚는 것으로 설명되지만, 조문을 나누어 보면 갖추어야 할 요소가 분명합니다. 유류분 판결금에 이 세 조각을 하나씩 대입해 보면 합의서에 무엇을 적어야 하는지가 보입니다.

세 번째 요소가 실무에서 가장 자주 다툼이 되는 부분입니다. 부동산을 넘기기로 약속한 것만으로 판결금 채무가 사라졌다고 볼 수 있는지, 아니면 소유권이전등기까지 마쳐야 다른 급여를 한 때에 해당하는지는 약정의 내용과 사안에 따라 판단이 갈릴 수 있는 영역입니다. 소멸 시점을 정해 두지 않으면 상대방은 이미 갚았다고, 청구인은 아직 받지 못했다고 서로 주장하는 상황이 생길 수 있습니다.

그래서 등기 이전과 부동산 인도가 모두 끝난 때에 판결금 중 얼마가 소멸한다는 식으로 효력 발생 시점과 소멸 범위를 함께 적는 방식을 검토합니다. 이렇게 해 두면 등기가 넘어오기 전까지는 원래 판결이 그대로 살아 있다는 점이 문서상 분명해집니다. 반대로 이로써 판결금 채무는 모두 소멸한다고만 적고 등기 일정은 비워 두는 합의서는 청구인에게 불리할 수 있습니다.

상대방이 여러 명인 사건도 주의하세요. 민법 제1115조 제2항은 증여 및 유증을 받은 자가 여러 명이면 각자가 얻은 유증가액의 비례로 반환하도록 정하고 있어, 판결도 사람별 부담 부분으로 나뉘어 나오는 경우가 많습니다. 한 사람이 내놓는 부동산으로 다른 사람의 몫까지 정리하려면 누구의 채무가 어느 범위에서 소멸하는지를 합의서에 따로 적어야 뒤탈이 없습니다.

부동산을 받기 전에 따져야 할 6가지 검토표

상대방이 제안한 부동산이 판결금만큼의 값어치를 하는지는 등기부 한 장과 시세 몇 건으로 판단하기 어렵습니다. 아래 여섯 가지를 차례로 확인한 뒤에 승낙 여부와 조건을 정하시길 권합니다.

가격 평가와 차액 · 소송 중 감정 결과가 있다면 참고할 수 있지만, 판결 뒤 시간이 흐르면 시세가 달라질 수 있으므로 합의 시점을 기준으로 다시 확인하는 것이 좋습니다. 양측이 각자 자료를 내 비교하거나 함께 평가를 맡기는 방법도 있습니다. 가액이 판결금에 못 미치면 일부 대물변제와 잔액 지급을 묶고, 잔액의 기한과 불이행 시 처리까지 정해 두어야 합니다.

반대로 부동산 가치가 판결금보다 큰 경우도 있습니다. 청구인이 차액을 얹어 주고 부동산 전체를 받는 구조라면 대물변제에 매매의 성격이 섞이게 되어, 차액의 지급 시기와 등기 이전의 선후를 더 꼼꼼히 맞춰야 합니다. 차액을 먼저 보냈는데 등기가 넘어오지 않는 상황을 막으려면 차액 지급과 등기 서류 교부를 같은 날 함께 진행하는 방식을 검토할 수 있습니다.

담보와 임차인 · 근저당은 소유자가 바뀌어도 부동산에 그대로 남아 있을 수 있어, 말소를 조건으로 하지 않으면 넘겨받은 부동산이 다른 사람의 채무를 담보하는 상태가 됩니다. 대항력을 갖춘 임차인이 있다면 임차주택이나 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다는 규정(주택임대차보호법 제3조 제4항, 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항)에 따라 보증금 반환 부담까지 함께 넘어올 수 있습니다. 부동산 값에서 이런 부담을 뺀 순가치로 판결금과 비교해야 정확합니다.

공유 지분 · 민법 제263조는 공유자가 그 지분을 처분할 수 있다고 하고, 제264조는 공유자가 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다고 정합니다. 상대방 지분만 받는다면 다른 공유자 동의 없이도 가능하지만, 그 뒤에는 다른 공유자와 함께 소유하는 상태가 됩니다. 사용이나 매각을 두고 의견이 갈려 공유관계를 정리하려 해도 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 않으면, 공유자가 법원에 그 분할을 청구하는 절차(민법 제269조 제1항)를 한 번 더 거쳐야 할 수도 있습니다.

이자와 충당 · 개정법 사건은 제1115조 제1항 후문에 따라 가액의 지급을 청구한 날부터 이자가 가산되므로, 판결금에는 원금과 함께 이자 부분이 정해져 있을 수 있습니다. 부동산 가액을 원금과 이자 중 어디에 먼저 채울지 정하지 않으면 비용, 이자, 원본의 순서로 충당하도록 한 민법 제479조 제1항이 기준이 될 수 있습니다. 정산 기준일을 등기 이전 완료일 등으로 못 박아 두면 계산 다툼을 줄일 수 있습니다.

세금과 비용 · 부동산 소유권이 넘어가면 받는 쪽에는 취득과 관련된 세금이, 넘기는 쪽에는 양도와 관련된 세금 문제가 거론될 수 있습니다. 과세 여부와 세액은 세법과 개별 사정에 따라 달라지므로 합의 전에 세무 전문가에게 확인하시고, 누가 무엇을 부담할지는 합의서에 적어 두셔야 합니다.

상대방이 이렇게 말한다면, 한 번 더 따져 보세요

대물변제 제안은 대개 상대방의 사정 설명과 함께 옵니다. 가족 사이의 일이라 그 말을 그대로 믿고 싶어지지만, 자주 듣는 세 가지 말에 대해 법적으로 어떻게 보아야 하는지 정리해 두면 협의 자리에서 흔들리지 않을 수 있습니다.

세 가지 말 모두 겉으로는 합리적으로 들린다는 공통점이 있습니다. 그러나 대물변제에서 청구인을 지켜 주는 것은 상대방의 선의가 아니라 합의서의 문구와 그 합의를 담은 형식입니다. 제안을 받으면 즉답하기보다 등기부와 판결문을 먼저 확인하고, 조건을 서면으로 받아 검토하는 시간을 가지시길 권합니다.

합의를 굳히는 두 가지 방법, 화해조서와 제소전화해

소송이 진행 중일 때 · 민사소송법 제220조는 화해를 변론조서나 변론준비기일조서에 적은 때 그 조서가 확정판결과 같은 효력을 가진다고 정합니다. 재판 도중 상대방과 부동산 이전 조건에 합의했다면 그 내용을 화해조항으로 조서에 올려 정리할 수 있습니다. 판결이 선고되기 전이라면 가장 직접적인 방법이고, 조서에 담긴 의무는 판결과 같은 무게를 갖습니다.

판결이 확정된 뒤일 때 · 민사소송법 제385조 제1항에 따라 당사자는 민사상 다툼에 관하여 청구의 취지와 원인, 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있습니다. 확정 후 새로 부동산 이전 합의를 했다면 이 제소전화해로 합의를 조서에 담는 방안을 검토할 수 있습니다. 다만 이미 확정판결이 있는 금전 채권에 관해 어떤 형태의 화해가 허용될지는 다툼의 내용과 구성에 따라 달라질 수 있어 사안별 판단이 필요합니다.

소송 중에는 조정 절차에서 같은 합의가 이루어지기도 합니다. 민사조정법 제6조에 따라 수소법원은 필요하다고 인정하면 항소심 판결 선고 전까지 소송이 계속 중인 사건을 결정으로 조정에 회부할 수 있고, 같은 법 제29조는 조정이 재판상 화해와 동일한 효력을 가진다고 정합니다. 조정 자리에서 부동산 이전 조건이 합의되었다면 등기 이행 의무와 기한, 잔액 정산을 조서에 빠짐없이 담는 것이 화해조서와 마찬가지로 중요합니다.

제소전화해는 절차상 주의점도 있습니다. 당사자는 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없고(제385조 제2항), 법원은 필요하면 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자 본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있습니다(같은 조 제3항). 신청인이나 상대방이 기일에 출석하지 않으면 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있으므로(제387조 제2항) 일정을 함께 챙겨야 합니다. 화해가 성립되면 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원이 표시됩니다(제386조).

어느 방식이든 화해조항에 들어갈 내용은 비슷합니다. 조항이 구체적일수록 불이행 때 다툼의 여지가 줄어듭니다.

• 대상 부동산의 표시(등기부 기재 그대로)와 이전할 지분의 범위
• 소유권이전등기 절차 이행 의무와 기한, 부동산 인도 기한
• 근저당 등 부담의 말소 의무와 그 시점
• 평가액, 소멸하는 판결금의 범위, 잔액·이자의 지급 기한과 불이행 시 처리

합의가 깨지면 어떻게 집행하나요? 화해조서와 원판결 비교

합의 뒤 상대방이 등기를 넘기지 않거나 잔액을 주지 않으면, 청구인이 손에 쥔 집행 근거는 두 갈래입니다. 합의를 담은 조서와 원래의 판결입니다.

원판결에는 대개 가집행선고가 붙어 있습니다. 민사소송법 제213조 제1항은 재산권의 청구에 관한 판결에 가집행 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 가집행을 선고하여야 한다고 정하고, 민사집행법 제30조 제1항은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 집행문을 내어 준다고 정합니다. 가집행선고가 붙었다면 상대방이 항소해 확정되지 않았더라도 집행할 수 있는 구조입니다. 다만 재산명시 신청은 가집행선고가 붙은 판결로는 할 수 없다는 점(제61조 제1항 단서)도 알아 두세요.

어느 쪽이 나은지는 상대방의 재산 상황에 따라 다릅니다. 예금이나 급여처럼 압류하기 쉬운 재산이 있다면 원판결로 채권압류를 진행하는 편이 빠를 수 있고, 가진 것이 사실상 부동산 하나뿐이라면 경매와 대물변제를 나란히 놓고 비교해 볼 만합니다. 민사집행법 제223조의 채권압류는 제3자에 대한 채무자의 금전채권 등을 대상으로 하므로, 상대방의 거래 은행이나 직장 정보를 파악해 두는 것도 협상에서 힘이 됩니다.

상대방의 부동산이 공유 지분이라면 지분 경매로 진행됩니다. 이때 법원은 다른 공유자에게 경매개시결정이 있다는 것을 통지하여야 하고(상당한 이유가 있으면 통지하지 않을 수 있음, 민사집행법 제139조 제1항), 다른 공유자는 매각기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있습니다(제140조 제1항). 경매는 시세보다 낮은 값에 매각될 수도 있어, 대물변제가 오히려 나은 선택이 되는 경우도 있습니다.

반대 방향의 위험도 있습니다. 대물변제가 이미 완료되었는데 청구인이 원판결로 다시 집행하면, 상대방은 변론이 종결된 뒤에 생긴 변제라는 사유를 들어 청구에 관한 이의의 소(민사집행법 제44조)로 다툴 수 있습니다. 그래서 합의서에는 어느 시점에 판결금 중 어느 범위가 소멸하는지를 정확히 적어, 양쪽 모두 원판결을 언제까지 쓸 수 있는지 알 수 있게 해야 합니다. 판결로 확정된 채권의 소멸시효는 10년이므로(민법 제165조 제1항) 협의가 길어질 때에도 집행 시기를 함께 관리하세요.

제안을 받은 날부터 등기 완료까지, 7단계 진행 순서

대물변제는 한 번의 서명으로 끝나는 일이 아니라 여러 단계가 맞물려 돌아가는 절차입니다. 유류분 판결금 대신 부동산으로 받기를 아래 순서대로 진행하면 판결로 확보한 권리를 잃지 않으면서 부동산으로 정리할 수 있습니다.

1. 1
   판결문 확인 · 주문의 금액과 이자 기산일, 가집행선고 여부, 확정 여부를 먼저 정리합니다.
2. 2
   대상 부동산 특정 · 등기사항증명서로 소유 형태, 근저당·가압류 등 부담을 확인합니다.
3. 3
   가액 평가 · 합의 시점 시세와 감정 자료로 부담을 뺀 순가치를 계산합니다.
4. 4
   정산안 작성 · 전부 또는 일부 대물변제, 잔액·이자·비용·세금 부담을 정합니다.
5. 5
   합의 문서화 · 소송 중이면 화해조서, 확정 후면 제소전화해 가능성을 검토합니다.
6. 6
   등기 이전과 인도 · 부담 말소를 확인하고 소유권이전등기와 인도를 마칩니다.
7. 7
   마무리 정리 · 잔액 수령을 확인한 뒤 진행 중이던 집행 절차를 정리합니다.

6단계에서는 등기만큼 인도도 중요합니다. 상대방이나 그 가족이 그 집에 살고 있다면 언제까지 비워 줄지를 화해조항에 날짜로 적어야 하고, 세입자가 있다면 임대차 관계가 어떻게 이어지는지 먼저 확인해야 합니다. 등기를 넘겨받았는데 점유가 정리되지 않으면 부동산을 쓰지도 팔지도 못하는 상태가 이어질 수 있으므로, 등기 이전일과 인도일을 함께 정해 두는 편이 좋습니다.

순서에서 가장 중요한 것은 6단계가 끝나기 전에 7단계를 앞당기지 않는 것입니다. 이미 경매를 신청해 두었다면 등기가 넘어오기 전에 신청을 거두지 말고, 합의에 따라 언제 어떻게 정리할지를 미리 정해 두는 편이 안전합니다. 법도 유류분소송센터의 엄정숙 변호사는 민사법·부동산 전문변호사이자 공인중개사로서, 판결금 회수 단계에서 부동산의 권리관계와 정산 구조를 함께 검토해 드립니다.

자주 묻는 질문