부모님이 생전에 자녀 한 명에게 땅을 증여했고, 그 자녀가 자기 돈으로 그 위에 건물을 올려 임대 수입까지 얻고 있는 경우가 적지 않습니다. 다른 자녀들이 유류분을 청구하려고 보면 지금 그 부동산의 값은 증여 당시와 비교할 수 없을 만큼 커져 있습니다. 이때 청구하는 쪽은 "지금 가치 전부"를 기준으로 삼고 싶어 하고, 받은 쪽은 "증여받던 때의 땅값"만 계산하자고 맞서면서 협상이 멈춰 버리곤 합니다.

유류분 증여받은 땅 건물 신축 사안의 핵심은 두 입장 모두 절반씩만 맞는다는 데 있습니다. 값을 매기는 시점과 값을 매길 대상의 상태를 따로 떼어 보아야 비로소 합리적인 금액이 나옵니다. 이 글은 수증자가 비용을 들여 바꾼 부분을 어떻게 걸러 내는지, 상속개시일에 따라 반환 방식이 어떻게 달라지는지, 소송 전에 어떤 보전처분을 고르고 감정신청서에는 무엇을 적어야 하는지를 순서대로 정리합니다.

증여받은 땅에 건물을 새로 지었다면, 유류분 가액은 무엇을 기준으로 정할까요?

출발점은 민법 제1113조 제1항입니다. 이 조항은 "유류분은 피상속인의 상속개시시에 있어서 가진 재산의 가액에 증여재산의 가액을 가산하고 채무의 전액을 공제하여 이를 산정한다"고 정하고 있습니다. 여기서 증여받은 토지는 '증여재산'으로 기초재산에 더해지는데, 조문은 증여재산의 가액을 더한다고만 할 뿐 그 가액을 어느 시점, 어떤 상태를 전제로 계산할지는 따로 정하지 않았습니다. 그래서 이 공백을 대법원 판결의 취지로 채워 읽어야 합니다.

대법원 판결은 증여재산의 가액을 상속개시 당시를 기준으로 산정한다는 취지입니다. 그런데 이 원칙을 기계적으로 적용하면 수증자가 자기 돈으로 지은 건물이나 공사로 바뀐 토지의 가치까지 모두 피상속인이 준 것처럼 계산되는 문제가 생깁니다. 이에 대해 대법원 판결은 수증자가 자기 비용으로 증여재산의 성상 등을 변경해 가액이 늘었다면 그 변경은 고려하지 않고 증여 당시의 성상 등을 기준으로 상속개시 당시의 가액을 산정해야 한다는 취지를 밝혔습니다.

이 기준은 두 가지 불공평을 동시에 막으려는 장치로 이해할 수 있습니다. 수증자가 스스로 돈과 노력을 들여 만든 가치까지 피상속인의 증여로 취급하면 수증자에게 지나치게 불리합니다. 반대로 증여 당시의 가격을 그대로 쓰면 그 사이 저절로 오른 땅값이 빠져서 유류분권리자에게 불리해집니다. 그래서 상태는 증여 당시로 고정하고 가격만 상속개시 당시로 옮겨 오는 방식을 취하는 것입니다.

예를 들어 보겠습니다. 피상속인이 빈 땅(나대지)을 자녀에게 증여했고, 그 자녀가 자기 비용으로 상가를 지었습니다. 상속개시 당시 건물까지 포함한 부동산 전체의 값을 C원, 그 땅이 여전히 빈 땅이라고 가정할 때 상속개시 당시의 토지 가격을 A원, 증여 당시의 토지 가격을 B원이라고 하겠습니다. 위 판결 취지에 따르면 기초재산에 들어갈 증여재산의 가액은 원칙적으로 A원 쪽입니다. 건물은 처음부터 수증자가 자기 비용으로 지은 수증자 자신의 재산이므로 증여재산에 해당하지 않는다는 점도 함께 기억해야 합니다.

이렇게 정해진 A원은 유류분 계산식의 기초재산 자리에 들어갑니다. 기초재산에 청구인의 법정상속분과 유류분율(직계비속과 배우자는 법정상속분의 2분의 1, 직계존속은 3분의 1, 민법 제1112조)을 곱하면 유류분액이 나오고, 여기서 청구인 본인이 받은 특별수익과 순상속분을 빼면 부족액이 됩니다. A·B·C는 단순화한 설명용 기호이며 실제 금액은 감정 결과와 다른 재산·채무에 따라 달라집니다. 중요한 것은 계산식의 어느 칸에서 다툼이 생기는지 정확히 짚는 일이고, 유류분 증여받은 땅 건물 신축 사건에서는 그 칸이 바로 증여재산 가액입니다.

수증자가 올린 가치와 저절로 오른 가치, 무엇으로 가를까

판결 취지에서 눈여겨볼 단어는 '자기 비용'과 '성상 등의 변경'입니다. 수증자가 스스로 비용을 들여 물건의 상태 자체를 바꾼 경우가 제외 대상이라는 뜻입니다. 반면 도로가 새로 나거나, 용도지역이 바뀌거나, 부동산 시장 전체의 시세가 오른 것처럼 수증자의 투자와 무관한 외부 요인으로 오른 가치는 수증자가 만든 것이 아닙니다. 이런 부분은 상속개시 당시 가액이라는 원칙에 따라 그대로 평가에 담기는 쪽으로 이해됩니다.

현실에서는 두 요인이 섞여 있는 경우가 많습니다. 수증자가 논을 메워 대지로 만든 뒤 주변에 도로가 나면서 대지 시세가 크게 올랐다면, 형질을 바꾼 부분은 수증자 몫으로 걸러 내야 하지만 같은 지역의 논 시세가 함께 오른 부분은 걸러 낼 대상이 아닙니다. 결국 감정 단계에서 증여 당시 상태의 땅이 상속개시 당시 얼마였을지를 따로 묻는 방식으로 두 요인을 분리하게 됩니다. 어느 부분이 어느 요인에서 비롯됐는지는 자료와 감정 방법에 따라 결론이 달라질 수 있어 초기에 쟁점을 정확히 세워 두는 것이 중요합니다.

표에서 특히 놓치기 쉬운 줄은 네 번째입니다. 판결 취지가 말하는 제외 대상은 수증자가 '자기 비용'으로 바꾼 부분이므로, 피상속인이 건축비나 공사비를 대 주었다면 그 돈은 수증자의 투자로 보기 어렵습니다. 오히려 그 돈 자체가 피상속인이 수증자에게 준 또 하나의 증여로서 유류분 계산에 들어갈 수 있는지를 별도로 따져 볼 여지가 생깁니다. 계좌 이체 내역, 공사 계약서의 계약자와 대금 지급 주체를 확인해야 하는 이유가 여기에 있습니다.

또 하나 기억할 점은 공사비의 액수와 가치 증가분이 같은 개념이 아니라는 것입니다. 수증자가 큰돈을 들여 건물을 지었다고 해서 그 금액만큼 토지 가액에서 빼 주는 방식이 아니라, 증여 당시 상태를 전제로 상속개시 당시 가격을 다시 매기는 방식이기 때문입니다. 공사비가 많이 들었더라도 토지 자체의 가치는 크게 변하지 않았을 수 있고, 반대로 적은 비용의 형질변경이 토지 가치를 크게 끌어올렸을 수도 있습니다.

계산에 앞서, 그 땅의 증여가 유류분 산정에 들어가는지부터

평가 기준을 다투는 일은 그 증여가 유류분 기초재산에 산입될 때에만 의미가 있습니다. 증여받은 사람이 누구인지, 언제 증여가 이뤄졌는지에 따라 산입 기준이 다르므로 감정 이야기를 꺼내기 전에 이 단계를 먼저 통과해야 합니다. 요건이 맞지 않는 증여라면 건물 신축 여부와 관계없이 계산에서 빠질 수 있기 때문입니다.

자녀 중 한 명에게 땅을 준 전형적인 사안이라면 그 자녀는 공동상속인이므로 오래전 증여라도 산입되는 것이 원칙입니다. 반면 사위나 며느리, 손자녀처럼 상속인이 아닌 사람 앞으로 증여가 이뤄졌다면 원칙적으로 제3자 기준인 제1114조가 적용되는 구조입니다. 다만 명의만 다른 가족에게 돌려 두었을 뿐 실질은 상속인에게 준 것이라는 주장이 나오는 경우도 있어, 증여의 실질이 누구를 향했는지가 다퉈질 수 있습니다.

제3자 증여가 1년보다 앞선 것이라면 쌍방이 유류분권리자에 손해를 가할 것을 알았는지를 뒷받침할 자료가 필요합니다. 증여 당시 피상속인에게 남아 있던 재산의 규모, 전체 재산에서 그 땅이 차지하던 비중, 증여 시점의 건강 상태나 가족 관계 같은 사정이 판단 자료로 거론됩니다. 이런 요건 판단은 사건마다 결론이 갈리므로 자료를 먼저 모아 검토하는 것이 안전합니다.

기간도 따로 챙겨야 합니다. 수증자가 건물을 짓고 있다거나 감정 결과가 나오지 않았다는 사정은 제1117조의 1년 기간을 멈추게 하는 사유가 아닙니다. 1년은 상속의 개시와 반환하여야 할 증여 또는 유증을 한 사실을 안 때부터 흐르고, 10년은 그와 관계없이 상속이 개시된 때부터 흐르며, 조문상 두 기간 모두 시효로 규정되어 있습니다. 평가 문제를 정리하느라 시간을 끌다가 기간을 넘기는 일이 없도록 일정을 먼저 세워 두어야 합니다.

반환은 땅으로 받을까 돈으로 받을까? 상속개시일로 갈리는 방식

2026. 3. 17. 시행된 개정 민법 제1115조 제1항은 유류분권리자가 증여 및 유증으로 유류분에 부족이 생긴 때 "부족한 한도에서 그 재산의 가액의 지급을 청구할 수 있다"고 정합니다. 같은 항 후문은 가액의 지급을 청구한 날부터 이자를 가산한다고 규정합니다. 그리고 민법 부칙(법률 제21454호) 제3조는 이 개정규정을 법 시행 이후 상속이 개시되는 경우부터 적용하도록 정했습니다. 그래서 피상속인이 언제 사망했는지가 반환 방식을 가르는 첫 번째 기준이 됩니다.

2026. 3. 17. 이후 개시된 상속이라면 반환은 가액 지급을 청구하는 방식이므로, 건물이 들어선 땅을 쪼개 넘겨받는 복잡한 문제는 줄어듭니다. 그러나 가액을 얼마로 볼 것인지, 즉 신축이나 형질변경으로 늘어난 부분을 어떻게 걸러 낼지는 여전히 그대로 남는 쟁점입니다. 반환 방식이 바뀌어도 앞에서 본 증여 당시 상태 기준의 평가 문제는 사라지지 않는다는 뜻입니다. 청구한 날부터 이자가 붙으므로 청구 시점을 기록으로 남겨 두는 것도 실무상 중요합니다.

그 전에 개시된 상속이라면 구법에 따라 증여받은 재산 자체를 돌려받는 원물반환이 원칙이라는 판결 취지가 적용됩니다. 원물반환이 불가능하거나 현저히 곤란한 사정이 있으면 가액반환을 구하는 길이 논의되지만, 수증자의 건물이 들어선 토지가 그런 경우에 해당하는지는 사건마다 판단이 달라질 수 있습니다. 토지 지분을 넘겨받게 되면 그 위 건물의 소유자인 수증자와의 관계를 또 정리해야 하는 부담이 생길 수 있으므로, 청구취지를 어떻게 구성할지 처음부터 신중하게 설계해야 합니다.

증여 및 유증을 받은 자가 여러 명이라면 민법 제1115조 제2항에 따라 "각자가 얻은 유증가액의 비례로 반환하여야 한다"는 기준이 적용됩니다. 증여와 유증이 섞여 있으면 제1116조에 따라 증여에 대하여는 유증을 반환받은 후가 아니면 청구할 수 없다는 순서도 함께 봐야 합니다. 누가 얼마를 부담할지 구체적으로 나누는 계산은 사건 구조에 따라 달라지므로, 상대방이 여럿일 때는 각 수증자가 받은 재산의 평가부터 하나씩 정리해 두는 것이 좋습니다.

소송 전 보전처분, 가압류와 가처분 중 무엇을 고를까

감정과 재판에는 시간이 걸립니다. 그 사이 수증자가 토지와 건물을 팔거나 담보를 설정해 버리면 판결을 받아도 실제로 회수하기 어려워질 수 있습니다. 유류분 소송의 목표는 판결이 아니라 실제 회수이므로, 소를 제기하기 전이나 제기와 동시에 보전처분을 검토하는 것이 일반적입니다. 이때 어떤 보전처분을 고를지는 앞 장에서 본 반환 방식, 즉 무엇을 청구하느냐에 따라 달라집니다.

가압류에 관하여 민사집행법 제276조 제1항은 가압류는 "금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다"고 정합니다. 여기에 제277조의 보전의 필요, 즉 가압류를 하지 아니하면 판결을 집행할 수 없거나 판결을 집행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있어야 합니다. 가액 지급을 구하는 사건이라면 가압류 대상은 증여받은 토지에 한정되지 않고 수증자의 재산 전반이 검토 대상이 되며, 수증자가 지은 건물도 수증자의 재산이라는 점에서 함께 살펴볼 수 있습니다.

원물반환을 구하는 구법 사건이라면 다툼의 대상에 관한 가처분을 검토합니다. 민사집행법 제300조 제1항은 "다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다"고 정합니다. 가처분절차에는 제301조에 따라 가압류절차에 관한 규정이 준용되지만, 차이가 나는 경우에는 그러하지 아니하다는 단서가 있습니다. 어떤 방식을 택하든 청구의 내용과 보전처분의 종류가 맞아떨어져야 하므로, 상속개시일을 확인한 뒤에 방향을 정하는 것이 순서입니다.

건물이 새로 지어진 토지는 담보 대출이 설정되어 있는 경우가 많다는 점도 살펴야 합니다. 등기부상 근저당이 이미 잡혀 있다면 보전처분을 하더라도 선순위 담보보다 뒤에 서게 될 수 있어, 실제 회수 가능성을 따로 계산해 볼 필요가 있습니다. 보전처분에는 법원이 담보 제공을 명할 수 있으므로 그 부담까지 고려해 전체 전략을 짜야 하며, 구체적인 비용은 사안에 따라 달라 상담 시 안내해 드립니다.

감정신청서에 '증여 당시 상태'를 적는 실무 5단계

유류분 증여받은 땅 건물 신축 사건의 승부는 감정에서 나는 경우가 많습니다. 감정인은 신청서에 적힌 전제 조건에 따라 평가하기 때문에, 조건을 적지 않으면 현재 상태 그대로 건물이 서 있는 땅을 평가한 결과가 나올 수 있습니다. 그러면 청구하는 쪽과 받는 쪽 모두 다시 다퉈야 하고 절차가 길어집니다. 아래 순서대로 준비하면 불필요한 보완 감정을 줄일 수 있습니다.

1. 증여 당시 상태 자료 모으기

   부동산 등기부, 토지대장의 지목 변경 이력, 건축물대장의 사용승인일, 건축허가 서류, 증여 무렵의 항공사진과 현장 사진처럼 당시 상태를 보여 주는 자료를 확보합니다.

2. 변경의 주체와 비용 가리기

   누가 공사를 발주했고 대금은 누구 계좌에서 나갔는지 확인해 수증자 자기 비용인지, 피상속인이 댄 돈이 섞였는지 구분합니다.

3. 감정 조건 명시하기

   감정신청서에 증여 당시의 성상(예: 빈 땅, 농지 상태)을 전제로 한 상속개시 당시 가액을 평가해 달라는 취지를 분명히 적습니다. 비교를 위해 현황 기준 가액을 함께 구할지도 검토합니다.

4. 감정 결과 대조하기

   결과가 나오면 전제 조건을 제대로 반영했는지, 비교 사례가 증여 당시 상태와 비슷한 토지인지, 외부 요인으로 오른 부분이 빠지지는 않았는지 확인합니다.

5. 보완 의견 내기

   전제가 누락됐거나 비교 방법에 문제가 있으면 구체적인 근거를 들어 보완을 요청합니다. 의견은 감정서의 어느 부분이 어떤 자료와 어긋나는지 짚는 방식이 설득력이 있습니다.

첫 단계의 자료가 부족하면 나머지 단계가 모두 흔들립니다. 증여가 오래전에 이뤄졌다면 당시 사진이나 서류가 가족 누구에게도 남아 있지 않은 경우가 많은데, 공적 장부의 변경 이력과 항공사진은 비교적 확보하기 쉬운 편입니다. 서류가 부족하더라도 소송 과정에서 법원을 통한 사실조회 등으로 보충할 길을 찾을 수 있으니, 가진 자료부터 정리해 오시면 됩니다.

세 번째 단계는 청구하는 쪽뿐 아니라 받는 쪽에게도 중요합니다. 수증자 입장에서는 자기가 들인 비용으로 늘어난 부분을 걸러 달라고 주장하려면 그 사실을 보여 줄 공사 계약서, 대금 지급 내역, 인허가 서류를 준비해야 설득력이 생깁니다. 결국 양쪽 모두 증여 당시와 지금의 차이를 자료로 입증하는 싸움이 되는 셈입니다.

감정 비용과 소요 기간은 부동산의 종류와 규모, 감정 조건의 복잡성에 따라 사건마다 다릅니다. 내 사건에 맞는 감정 전략이 궁금하시면 02-591-5888로 문의해 주세요.

수증자 쪽에서 자주 나오는 주장 4가지와 따져볼 점

협상 테이블이나 답변서에서 수증자 쪽이 내놓는 주장은 대체로 몇 가지 유형으로 모입니다. 각 주장에는 일리가 있는 부분과 과장된 부분이 섞여 있으므로, 무조건 반박하기보다 판결 취지에 비추어 어느 선까지 받아들일 수 있는지를 가려내는 것이 현명합니다. 아래는 자주 나오는 주장과 그에 대해 따져볼 점을 정리한 것입니다.

이런 주장을 들었을 때 감정적으로 대응하면 협상이 더 어려워집니다. 판결 취지에 맞는 평가 방법을 차분히 제시하고, 그 방법에 따른 대략의 범위를 서로 확인하는 것만으로도 합의의 실마리가 생기는 경우가 있습니다. 가족 사이의 분쟁인 만큼 모든 쟁점을 판결로 끝내기보다 조정이나 합의의 가능성을 열어 두는 것도 좋은 선택이 될 수 있습니다. 상대방의 계산서를 받았다면 서명하기 전에 02-591-5888로 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문